Η Δικηγορική Εταιρεία Georgaki Law αναλύει γιατί ο τραπεζικός τομέας και ο τομέας ακινήτων της Ελλάδας ξεχωρίζουν στην Ευρώπη και τι θα άλλαζε ένας προτεινόμενος φόρος μεταφοράς.

Στην κορύφωση του καλοκαιριού του 2026, η αγορά ομολόγων απέτισε φόρο τιμής στην Ελλάδα. Στις 16 Ιουλίου, οι επενδυτές δάνειζαν στην Αθήνα για δέκα χρόνια σε ποσοστό 3,83%, σύμφωνα με δεδομένα της Τράπεζας Ελλάδος, ενώ η Γαλλία πλήρωνε 3,93% και η Ιταλία 3,95%.

Οι αγορές ομολόγων σπάνια κολακεύουν χωρίς αιτία. Κάθε μεγάλος οίκος αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας κατατάσσει πλέον το ελληνικό χρέος στην επενδυτική βαθμίδα, ενώ το δημόσιο χρέος έπεσε κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες του ΑΕΠ πέρυσι, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη μείωση στην ΕΕ.

Η οικονομία αναπτύχθηκε κατά 2,1% το 2025 και έπειτα, επεκτάθηκε κατά 2,0% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2026, τέσσερις φορές ταχύτερα από τον ρυθμό της Ευρωζώνης. Σχεδόν 38 εκατομμύρια ταξιδιώτες ξόδεψαν €23,6 δις το 2025, αριθμό που αποτελεί ρεκόρ, ενώ οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις αυξήθηκαν κατά 62%, φτάνοντας τα €11,4 δις.

Λίγα προγράμματα χορήγησης άδειας διαμονής στην Ευρώπη προσφέρουν ακόμη ό,τι και η Ελλάδα. Η Ισπανία έκλεισε την golden visa της τον Απρίλιο του  2025, ενώ η Πορτογαλία δεν δέχεται πλέον αγορές ακινήτων. Η Ελλάδα επιτρέπει σε έναν επενδυτή να συμμετάσχει είτε αγοράζοντας μια κατοικία είτε τοποθετώντας κεφάλαιο στις τράπεζες και τις αγορές της, όλα με μια μόνο άδεια.

Η Κύρια Είσοδος και το Θησαυροφυλάκιο

Οποιαδήποτε οδό κι αν επιλέξει ο επενδυτής, η άδεια είναι η ίδια. Ισχύει για 5 έτη και ανανεώνεται για όσο η επένδυση παραμένει. Οι κάτοχοι δεν αντιμετωπίζουν υποχρεώσεις ελάχιστης παραμονής και μπορούν να ταξιδέψουν στην Περιοχή Σένγκεν για έως και 90 ημέρες εντός οποιασδήποτε περιόδου 180 ημερών.

Μια μόνο αίτηση μπορεί να καλύψει τον/την σύζυγο, ανύπαντρα παιδιά κάτω των 21, καθώς και τους γονείς και των δύο συζύγων. Από τον Φεβρουάριο, μέσω του νόμου 5275/2026, το πενταετές ρολόι ξεκινά την ημέρα έκδοσης της κάρτας διαμονής, επομένως, ο χρόνος διεκπεραίωσης δεν υπολογίζεται, πλέον, σε αυτό το διάστημα.

Η κύρια είσοδος είναι η αγορά ακινήτων. Οι αγοραστές χρειάζονται €800.000 σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους ή  €400.000 αλλού, για ένα σπίτι τουλάχιστον 120 τετραγωνικών μέτρων. Εμπορικά κτίρια τα οποία μετατρέπονται για οικιστική χρήση, καθώς και διατηρητέα κτίρια υπό αποκατάσταση συμπεριλαμβάνονται μέσω μιας στενότερης οδού της τάξης των €250.000.

Οι αξίες κάτω από αυτά τα ελάχιστα όρια έχουν συνεχίσει την ανοδική τους πορεία. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 9,1% το 2024 και 8,1% το 2025, σύμφωνα με την Τράπεζα Ελλάδος, ενώ αυξήθηκαν ακόμα κατά 5,7% σε ετήσια βάση το πρώτο τετράμηνο του 2026. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να μισθώσουν σπίτια τα οποία συμπεριλαμβάνονται μακροχρόνια, ωστόσο το πρόγραμμα απαγορεύει τις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις.

Το θησαυροφυλάκιο είναι το ελληνικό οικονομικό σύστημα. Μια προθεσμιακή κατάθεση ύψους €500.000 σε ελληνική τράπεζα πληροί τις προϋποθέσεις, ενώ το ίδιο ισχύει και για €500.000 σε ελληνικά κυβερνητικά ομόλογα με διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Τα κεφάλαια που επενδύουν αποκλειστικά στην Ελλάδα ξεκινούν από τις €350.000, ενώ για τις εισηγμένες μετοχές και τα εταιρικά ομόλογα απαιτούνται 800.000 ευρώ.

Οι τέσσερις συστημικές τράπεζες της Ελλάδας κέρδισαν συνολικά 1,1 δις ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2026, ενώ ο δείκτης μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων του κλάδου διαμορφώθηκε στο 3,4% τον Μάρτιο. Οι μετοχές που είναι εισηγμένες στο Χρηματιστήριο της Αθήνας απέδωσαν 44,3% το 2025 και σημείωσαν περαιτέρω άνοδο 16,7% έως τα μέσα Ιουλίου του 2026.

Όσον αφορά την καθαρή απλότητα, τίποτα στο πρόγραμμα δεν συγκρίνεται με την κατάθεση. Οι τόκοι φορολογούνται με σταθερό συντελεστή 15% που παρακρατείται από την τράπεζα, ενώ δεν απαιτείται υπογραφή συμβολαίου ούτε καταβολή φόρου μεταβίβασης. Τα δικαιώματα διαμονής διατηρούνται για όσο χρονικό διάστημα παραμένουν τα χρήματα στην τράπεζα, με την προϋπόθεση ότι το συνολικό ποσό των €500,000 τηρείται σε μία μόνο τράπεζα.

Ακόμα, το κεφάλαιο μπορεί να αλλάξει πόρτες. Ένας επενδυτής, ο οποίος εισέρχεται μέσω μιας κατάθεσης μπορεί αργότερα να μετακινήσει τα χρήματα στην αγορά ακινήτων ή άλλο περιουσιακό στοιχείο που πληροί τις προϋποθέσεις, δεδομένου ότι η νέα επένδυση θα ολοκληρωθεί εντός δύο μηνών.

Τι Μπορεί να Κοστίζει Σύντομα Ένας Τίτλος Ιδιοκτησίας 

Τον Σεπτέμβριο, η ελληνική κυβέρνηση ανακοίνωσε σχέδια για την αύξηση του φόρου μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας για αγοραστές εκτός ΕΕ από 3% σε 15%. Το μέτρο εντάσσεται σε ένα πακέτο στεγαστικών μέτρων ύψους €2,2 δις, το οποίο παρουσιάστηκε στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, ενώ το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έχει έκτοτε ορίσει την 1η Ιουλίου 2027 ως ημερομηνία έναρξης.

Τίποτα από αυτά δεν αποτελεί νόμο ακόμη. Δεν έχει εκδοθεί κανένα νομοσχέδιο και οι κανόνες για τις αγορές που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη παραμένουν άγραφοι.

Όπως ανακοινώθηκε, ο υψηλότερος συντελεστής θα ισχύει για κατοικίες που αγοράζονται από υπηκόους χωρών εκτός της ΕΕ και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ), οι οποίοι δεν διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα. Τα εμπορικά ακίνητα και τα οικόπεδα/γη εξαιρούνται. Εκτός εάν το τελικό κείμενο προβλέπει διαφορετικά, οι αγοραστές ακινήτων μέσω του προγράμματος Golden Visa θα καλύπτονται επίσης από τη ρύθμιση.

Σε μια κατοικία αξίας €800.000 στην Αθήνα, ο φόρος μεταβίβασης θα ανέβαινε από τις €24.000 στις €120.000, πριν από μια μικρή δημοτική επιβάρυνση. Μια αγορά €400.000 αλλού θα έφερε €60.000 αντί €12.000. Το πώς θα αντιμετωπιστεί η διαδικασία μετατροπής ύψους €250.000, δεδομένου ότι ξεκινά από εμπορικό ακίνητο, είναι ένα από τα ερωτήματα στα οποία θα πρέπει να απαντήσει το νομοσχέδιο.

Για αγοραστές ακινήτων, η προτεινόμενη ημερομηνία ορίζει ένα παράθυρο. Αν το μέτρο γίνει νόμος όπως περιγράφεται, οι τίτλοι ιδιοκτησίας που υπογράφηκαν πριν από την 1η Ιουλίου του 2027, θα έφεραν τον σημερινό φόρο της τάξεως του 3%. Επειδή ο φόρος καταβάλλεται πριν από την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης, η ημερομηνία που πρέπει να λαμβάνεται υπόψη είναι αυτή της υπογραφής και όχι της κράτησης.

Κατοικίες εκτός σχεδίου και υπό κατασκευή μετατροπές ενδέχεται να μη φτάσουν εγκαίρως σε συμβολαιογράφο, το οποίο μετατρέπει την επιλογή έργου σε ζήτημα συγχρονισμού και γούστου. Ούτε η τραπεζική οδός ούτε η οδός των τίτλων συνεπάγονται μεταβίβαση περιουσίας, επομένως αμφότερες εμπίπτουν πλήρως εκτός του πεδίου εφαρμογής της πρότασης.

Επενδυτές που σκοπεύουν να εισέλθουν μέσω κατάθεσης και να μεταβούν στον τομέα ακινήτων αργότερα θα πρέπει να ελέγξουν τη διαδικασία ημερολογιακά. Μια αγορά η οποία θα ολοκληρωθεί μετά την προτεινόμενη ημερομηνία θα φέρει πενταπλάσιο φόρο.

Η Ουρά Αναστράφηκε

Η διαχείριση του προγράμματος συμβαδίζει πλέον, με τη δημοτικότητά του. Ο αριθμός των εκκρεμών φακέλων, στον οποίο συνυπολογίζονται επενδυτές και μέλη των οικογενειών τους, μειώθηκε από περισσότερους από 52.000 στις αρχές του 2025 σε 29.273 στα τέλη Ιουλίου του 2026, σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης.

Ο αριθμός των αποφάσεων υπερβαίνει σταθερά τον αριθμό των νέων αιτήσεων από την άνοιξη του 2025, ενώ ο Νόμος 5275/2026 προβλέπει, πλέον, την αυτόματη ανάθεση κάθε νέου φακέλου στο γραφείο με τη μικρότερη αναμονή. Ο αριθμός των ενεργών αδειών διαμονής για επενδυτές ανήλθε στις 34.278 στα τέλη Ιουλίου, σημειώνοντας αύξηση σε σχέση με τις 22.001 του Ιουνίου του 2025.

Προσαρμόζοντας την Οδό στην Οικογένεια

Το ποια οδός ταιριάζει σε έναν επενδυτή εξαρτάται από παράγοντες που δεν μπορεί να γνωρίζει κανένας οδηγός προγράμματος. Μια οικογένεια που θέλει ένα καλοκαιρινό σπίτι κοντά στη θάλασσα πρέπει να κάνει διαφορετικούς υπολογισμούς από έναν επιχειρηματία, ο οποίος χρειάζεται κεφάλαιο για να διατηρήσει τη ρευστότητά του. Επίσης, αμφότεροι λογοδοτούν στις φορολογικές αρχές της χώρας τους για τόκους ή ενοίκια από την Ελλάδα.

Η διαμονή στην Ελλάδα δεν ταυτίζεται με τη φορολογική κατοικία στην Ελλάδα. Η φορολογική κατοικία προϋποθέτει παραμονή στη χώρα για διάστημα άνω των 183 ημερών εντός περιόδου 12 μηνών ή τη συγκέντρωση του προσωπικού και οικονομικού βίου του ατόμου σε αυτήν. Τα άτομα που μετεγκαθίστανται ενδέχεται να πληρούν τις προϋποθέσεις για την καταβολή κατ’ αποκοπήν ετήσιου φόρου ύψους €100.000 επί του εισοδήματος αλλοδαπής προέλευσης για χρονικό διάστημα έως 15 ετών, μια επιλογή που είναι προτιμότερο να δρομολογηθεί πριν από τη μεταφορά των κεφαλαίων.

Μικρά σφάλματα επιφέρουν μεγάλα κόστη. Ένα σπίτι λίγα τετραγωνικά μέτρα λιγότερα από τον κανόνα μεγέθους, μια ημιτελής διαδικασία αλλαγής χρήσης, ένα ομόλογο που πλησιάζει στη λήξη του ή μια κατάθεση μοιρασμένη σε διαφορετικές τράπεζες, καθένα από αυτά μπορεί να «κολλήσει» μια αίτηση αφού τα χρήματα έχουν ήδη μεταφερθεί. Δεδομένου ότι το σύνολο της προκαταβολής πρέπει να τηρείται σε ένα και μόνο ίδρυμα, η επιλογή της τράπεζας απαιτεί την ίδια προσεκτική εξέταση που θα αφιέρωνε ένας αγοραστής στον τίτλο ιδιοκτησίας ενός ακινήτου.

Δικηγορική Εταιρεία Γεωργάκη

Η Δικηγορική Εταιρεία Γεωργάκη συμβουλεύει ξένους επενδυτές στην Ελλάδα από το 2007. Από τα γραφεία της σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, η εταιρεία έχει διαχειριστεί περισσότερες από 9.000 άμεσες ξένες επενδύσεις και έχει δρομολογήσει πάνω 3.500 άδειες παραμονής, δουλεύοντας σε επτά γλώσσες.

Η πρακτική της εκτείνεται στον τραπεζικό και χρηματοοικονομικό τομέα, τον φορολογικό σχεδιασμό, την εταιρική διάρθρωση, τα ακίνητα και τη μετεγκατάσταση επενδύσεων. Αυτό το εύρος επιτρέπει στην επιλογή τράπεζας ενός επενδυτή, στον έλεγχο του τίτλου, στην φορολογική ανάλυση και στην αίτηση κατοικίας να εξετάζονται από μία μόνο εταιρεία αντί να διαβιβάζονται μεταξύ συμβούλων.

Και οι δύο πόρτες της Ελλάδας παραμένουν ανοιχτές και μία από αυτές μπορεί σύντομα να κοστίζει πολύ περισσότερο για να την περάσει κανείς. Για τους επενδυτές που καλούνται να αποφασίσουν αν θα προχωρήσουν σε αγορά πριν από την προτεινόμενη ημερομηνία του Ιουλίου 2027, ή αν μια προθεσμιακή κατάθεση ή ένα επενδυτικό κεφάλαιο εξυπηρετεί καλύτερα την οικογενειακή και φορολογική τους κατάσταση, η Δικηγορική Εταιρεία Γεωργάκη παρέχει συμβουλευτικές υπηρεσίες μέσω της ιστοσελίδας της, georgakilawfirm.com.

Το άρθρο δημοσιεύθηκε αρχικά στο IMIDaily